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¿Cuánto vale mi propiedad?

¿Cómo realizar un análisis comparativo de mercado inmobiliario?

Escrito por: Laura García Lima - Agente inmobiliario, Mercado inmobiliario

Cuando se trata de asignar valor a una propiedad inmobiliaria, es importante realizar un análisis comparativo de mercado completo y detallado respaldado por datos reales.

Son muchas las personas y entidades que confían en profesionales para realizar el análisis. Por ejemplo, los banqueros y las compañías de seguros quieren valoraciones precisas que les ayuden a tomar decisiones informadas sobre inversiones y riesgos.

O los agentes inmobiliarios quienes quieren un análisis de valor de mercado específico para informar los consejos que se dan a compradores y vendedores.

Sin lugar a duda, las personas quieren una valoración precisa para saber que están haciendo una compra inteligente.

Los análisis comparativos de mercado requieren investigación y el conocimiento para sopesar múltiples factores utilizando composiciones cuidadosamente seleccionadas.

Deben saber cómo asignar valor a factores como barandas de escaleras hechas a mano y cómo depreciar el valor de renovaciones pasadas.

La elección de las propiedades adecuadas para la comparación puede marcar la diferencia entre una evaluación de valor válida o no válida.

Ahora, veamos los pasos que debes seguir para completar un análisis comparativo de mercado:

  • Recopilar toda la información disponible públicamente sobre la propiedad

Los documentos de listado de la propiedad a menudo incluirán gran parte de la información necesaria para el análisis comparativo de mercado, pero hay otras formas de localizar la información que necesitas.

En primer lugar, consulta los registros relacionados con la propiedad, como la tasa impositiva actual y un historial de permisos para mejoras.

Esta última pieza es especialmente importante ya que una mejora sin los permisos necesarios puede considerarse temporal y no debe incluirse en su tasación de valor.

Al evaluar el valor de una casa, cada detalle importa. Debes conocer todo lo que puedas sobre las renovaciones y características para poder determinar su antigüedad y condición relativa.

Cuando visites la casa, es esencial elaborar un conjunto detallado de notas. Ve habitación por habitación anotando cualquier detalle que realmente se destaque. Concéntrate en las cosas que son importantes para los compradores.


A veces es difícil obtener toda la información que necesitas. Como mínimo, debes asegurarte de recopilar la siguiente información:

  • Año en que se construyó la propiedad

  • Número de habitaciones

  • Cantidad de baños

  • Metros cuadrados habitables

  • Área (si la propiedad incluye terreno)

  • Detalles sobre la ubicación (registra la información de la ciudad/estado y describe el vecindario)

  • Servicios (garaje, piscina, invernadero, etc.)

  • Evaluación de acabados interiores.

  • Inventario de reformas con su año de finalización y detalles sobre el trabajo realizado

  • Factura de impuestos del año anterior

  • Regresar al futuro: pasado Vs. presente

También debes conocer el historial de la propiedad en cuestión. Luego, mientras revisas el historial de ventas de la propiedad, puedes evaluarlo de acuerdo con las tendencias del mercado.

¿El valor de esta propiedad ha seguido o se ha desviado de estas tendencias? ¿La propiedad ha cambiado de manos más de lo esperado durante la última década?

Cualquier desviación de la norma es digna de mayor exploración e investigación. Si el valor de la vivienda parece seguir las tendencias del mercado, puedes utilizar los datos de precios históricos como otra forma de predecir el valor actual.

¿Qué sucede si encuentras que la propiedad ha sido listada previamente y retirada del mercado sin vender? Esto también puede ayudar a informar su evaluación de valor, ya que este punto de datos indica que las condiciones del mercado no podrían respaldar el precio de lista durante ese tiempo.

  • Recopila información relevante de listados activos

También debes familiarizarte con el mercado actual. Los listados activos son una fuente importante de investigación de valor de mercado, ya que brindan una ventana a cómo operan otros profesionales inmobiliarios locales en las condiciones actuales del mercado.

Los mejores, por supuesto, son los que están actualmente bajo contrato, ya que esos listados demuestran cómo se está comportando el mercado actualmente y qué buscan los compradores de hoy.

  • Entender el mercado a nivel macro

Hay mucho que saber sobre las fuerzas externas que influyen en los valores de mercado a nivel macro. Desde 2020, por ejemplo, los mercados inmobiliarios han estado más activos que nunca, con millones de personas en movimiento y un inventario históricamente limitado.

Las tasas de interés cayeron y el mercado se inundó de compradores ricos en efectivo. Para evaluar con precisión el valor, debes conocer el papel de estas fuerzas externas en el valor de mercado.

Luego, puedes tomar su valoración inicial y ajustar hacia arriba o hacia abajo según el valor que admitirá el mercado.

  • Entender el mercado a nivel micro

A nivel micro, también es importante comprender lo que sucede localmente. Por ejemplo, debes conocer el vecindario y buscar información sobre proyectos de construcción planificados o eventos recientes que podrían afectar el valor de la propiedad en cuestión.

Algunos proyectos, como la construcción de una rampa de salida de la autopista cercana o la construcción de algunas torres de comunicación de alta velocidad estropean la vista.

Has hecho la investigación y tu valoración está empezando a tomar forma en tu mente. Ahora es el momento de reunirlo todo, hacer la evaluación y compartirlo con las partes relevantes.


 

En Casa Acapulco, M'Inmuebles y Dumare, te podemos apoyar para realizar un análisis de mercado comparativo para conocer el valor de tu inmueble, por favor contáctanos.

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